底地・借地を、そのままの状態で買い取ります

貸している土地なのに、なぜ売れないのか

親の代から人に貸している土地がある。月々の地代は入ってくるけれど、固定資産税を払うと手元にほとんど残らない。更新の時期に更新料の話をしたら、借地人ともめてしまった。建替えの承諾を求められたが、いくらが妥当なのかわからない。底地をお持ちの方から、こうしたお話をよく伺います。

底地とは、借地権が付いた土地のことです。土地の名義は地主のものですが、上には借地人の建物が建っていて、地主が自分で使うことはできません。しかも地代は何十年も前の水準のまま据え置かれていることが多く、収益としての魅力は薄いのが実情です。

一般の買い手にとって、底地は「使えない土地」です。住宅ローンをはじめとする銀行融資もまず付きません。仲介で市場に出しても、買い手がほとんど現れないのはこのためです。

借りている側にとっても同じ問題があります。借地上の家を手放したくても、借地権の譲渡には地主の承諾が必要で、承諾料の話し合いがまとまらないと売れません。

そのままにしておくと起きること

底地も借地も、時間がたつほど整理が難しくなります。

• 地主と借地人のどちらかに相続が起きると、相手が誰なのかわからなくなり、地代の支払いや受け取りが止まることがあります。
• 古い契約書が見当たらない、あるいはそもそも口約束のままというケースでは、契約内容の確認から始めなければなりません。
• 借地人が建物を放置して空き家になると、地代の滞納や建物の老朽化という問題が重なります。
• 更新料や建替え承諾料をめぐる感情的な対立が長引くと、話し合いの場そのものが持てなくなります。

借地契約には、1992年8月1日より前に結ばれた旧借地法の契約と、それ以降の借地借家法の契約があります。旧法の契約は更新後も旧法のままで、借地人の権利が手厚い仕組みです。お手元の契約がどちらに当たるかで取れる選択肢が変わりますので、弁護士・司法書士にご確認ください。

一般的な選択肢と、その限界

借地人に底地を売る。 借地人が買えば土地が完全な所有権になるため、理屈のうえでは最も高く売れる相手です。ただし借地人に資金があるとは限らず、長年の関係があるからこそ価格の話を切り出しにくいという声をよく聞きます。

借地権と底地を同時に第三者へ売る。 地主と借地人が協力して一つの土地として売る方法で、双方にとって手取りが大きくなりやすい選択肢です。ただし両者の足並みがそろわないと成立しません。

底地を仲介で売る。 前述のとおり一般の買い手がほとんどいないため、長期間売れ残ることが多くあります。

等価交換や分割。 土地の一部を借地人に渡し、残りを地主が取り戻す方法もありますが、測量や登記の費用がかかり、土地の形状によっては現実的ではありません。

当社の買取方法

当社は、底地を現況のまま直接買い取ります。借地人の承諾は不要で、地主であるご本人と当社の契約で完結します。仲介手数料はかかりません。

買取後、当社が新しい地主として借地人の方と話し合いを進めます。地代の見直しや更新の手続き、将来的な底地の売却や借地権の買い取りなど、借地人の方の事情に合わせて時間をかけて整理していきます。ご本人が借地人と顔を合わせる必要はありません。

地主と借地人の関係が良好で、お互いに手放す意向がある場合は、借地権と底地の同時売却をご提案することもあります。この場合は一つの土地としての価格をもとに、地主と借地人で配分を決めることになり、それぞれが単独で売るより手取りが増えることが多くあります。

借地権をお持ちの方からのご相談も受け付けています。建物付きの借地権の買取、地主との承諾料の交渉、建物の残置物の片付けまで当社で対応します。古い建物の場合は空き家の買取、相続で引き継いだ借地の場合は相続した不動産の買取もあわせてご覧ください。

※物件により対応できない場合があります。

千葉県での具体的な状況

千葉県の底地・借地は、野田市や流山市など東武野田線沿線の旧市街地、江戸川沿いの古くからの集落に多く残っています。野田市では、醤油産業とともに栄えた中心部や旧関宿町の地域に、戦前や高度成長期からの借地関係が引き継がれているケースがあります。地主も借地人も代替わりし、契約書が見当たらない、地代が何十年も同じままという相談が少なくありません。野田市の買取事例とエリア情報もご覧ください。

このほか、県内の旧街道沿いや漁村集落、寺社の周辺にも底地が点在しています。土地が狭い、道路に接していない、建物が古いといった条件が重なる場合も、まずはご相談ください。道路に接していない土地は再建築不可物件の買取のページも参考になります。

手続きの流れと必要書類

1. お問い合わせ。土地の所在地、借地人の人数、地代の額、契約の時期をわかる範囲でお聞きします。
2. 机上査定。登記情報と公図を当社で取得し、おおよその金額をお伝えします。
3. 現地確認と契約内容の確認。借地人への接触は、ご本人の了解なく行いません。
4. 買取価格のご提示。
5. 契約・決済・所有権移転登記。決済後に当社から借地人へ地主変更の通知を行います。

ご用意いただくものは、身分証明書、実印と印鑑証明書、権利証または登記識別情報、固定資産税の納税通知書、土地賃貸借契約書（見当たらない場合はその旨をお伝えください）、直近の地代の受け取り状況がわかるものです。