市街化調整区域を、そのままの状態で買い取ります

市街化調整区域の土地・家はなぜ売れにくいのか

「実家を売ろうと不動産会社に相談したら、調整区域だから難しいと言われた」。千葉県内で特に多いご相談のひとつです。

市街化調整区域とは、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定められたエリアです。市街化区域と違って、原則として新しく建物を建てることができません。農地や山林を守り、無秩序な開発を防ぐための制度ですが、すでにそこに家がある所有者にとっては、「建替えができない」「住宅ローンがつきにくい」という形で影響が出ます。

買主の立場で考えると、建替えのできない家を買うのは大きな決断です。一般の住宅購入者は、ローンが組めない、将来売れないといった理由で見送ることがほとんどです。そのため仲介に出しても問い合わせが少なく、長期間売れ残る傾向があります。

放置するとどうなるか

調整区域の家を空き家のまま置いておくと、一般的な空き家と同じく固定資産税が毎年かかり続けます。建物が傷んで管理不全空家や特定空家に該当すれば、固定資産税の住宅用地特例が外れる場合もあります。

調整区域ならではの問題もあります。

• 建物がなくなると建てられない。老朽化で解体した後、同じ場所に家を建て直せるとは限りません。既存の建物がある状態のほうが、買主にとって価値がある場合があります。
• 既存宅地制度はすでにありません。以前は「既存宅地」として認められた土地であれば一定の建築ができましたが、この制度は2001年の都市計画法改正で廃止されました。現在は各市の許可基準に従う必要があります。
• 属人性のある住宅。分家住宅（農家の子などが親の土地に建てた家）や農家住宅は、建てた人の立場を前提に許可されています。第三者が住むには用途変更の許可が必要で、許可されない場合もあります。相続を重ねるほど、この条件の確認が難しくなります。
• 農地が混ざっている。敷地の一部が農地のままになっていると、農地法の許可がなければ売れません。農業振興地域の農用地（いわゆる青地）に指定されている場合、転用はさらに困難です。

相続が複雑になる前に整理しておくことが重要です。相続した家の買取も併せてご覧ください。

一般的な選択肢と、その限界

仲介で売る。買主が限られるため、長期化しやすいのが実情です。売れたとしても、買主側で許可が取れないことが後から分かり、契約が白紙になる例もあります。

自分で許可を取ってから売る。開発許可や都市計画法43条の建築許可、農地法の許可などを取得してから売る方法です。ただし、申請には図面や各種証明が必要で、専門家への依頼費用もかかります。許可が下りる保証もありません。

農家に売る。農地や農地付きの家は、地元の農家であれば農地法3条の許可で取得できる可能性があります。ただし買い手がその時点で見つかるかどうかは地域次第です。

自治体への寄附。市町村は利用計画のない土地の寄附を原則として受け付けていません。

調整区域の問題は、出口を決めるまでに調べることが多く、所有者ご自身で進めるには負担が大きいのが実情です。

当社の買取方法

当社は、市街化調整区域の土地や家について、用途の出口を当社側で検討したうえで、現況のまま直接買い取ります。

買取後に想定している出口の例は次のとおりです。

• 既存建物をそのまま利用する。建物が残っている場合、用途変更の許可を取って住宅として使う、または許可の範囲内で利用する方法を検討します。
• 資材置場・駐車場として利用する。建物を建てない用途であれば、調整区域でも利用できる場合があります。
• 太陽光発電などの設備用地。立地や規模によっては検討の対象になります。
• 農家や周辺の所有者への売却。農地については、農地法3条の許可で取得できる農家の方につなぐ方法があります。

許可の見込みや農地の取扱いは当社が市や農業委員会に確認しますので、売主様が事前に調べていただく必要はありません。

• 仲介手数料0円。当社が直接買主になります。
• 片付け不要。家財や農機具、納屋の中の物もそのままで構いません。
• 契約不適合責任は免責。建物の不具合や土地の状態について、引渡し後に責任を問うことはありません。

※物件により対応できない場合があります。特に、農業振興地域の農用地に指定されている農地や、許可の見込みが立たない土地については、買取できないことがあります。

千葉県での具体的な状況

野田市は、市域の大半が市街化調整区域です。旧集落の家の多くが分家住宅や農家住宅として建てられています。相続された方が市外にお住まいで、「建替えもできず、貸すこともできない」というご相談が特に多い地域です。

佐倉市は、市域の76.6%が市街化調整区域とされています。ユーカリが丘や臼井などの住宅地と、その周囲に広がる調整区域の農村部が隣り合っているのが特徴です。

千葉県では、都市計画法34条11号・12号に基づく県条例により、一定の区域（既存の集落など）で要件を満たせば住宅などの建築が認められる制度があります。ただし、対象区域の指定や要件は市町村ごとに異なり、近年は区域の見直しを行っている市もあります。ご所有の土地が対象かどうかは、各市の都市計画課にご確認ください。当社にご相談いただければ、確認も含めて対応します。

接道の問題を併せて抱えているケースについては、再建築不可物件の買取のページも参考にしてください。

手続きの流れと必要書類

1. お問い合わせ。電話またはフォームから、物件の所在地をお知らせください。地番が分かる固定資産税の納税通知書があれば、調整区域かどうか、農地が含まれるかどうかを当社で調べます。
2. 調査と査定。市の都市計画課や農業委員会で許可の見込みを確認し、現地を確認したうえで買取価格をご提示します。調整区域は調査に時間がかかるため、おおむね2週間程度いただく場合があります。
3. ご契約。価格にご納得いただけましたら売買契約を結びます。農地が含まれる場合は、農地法の許可を条件とした契約になります。
4. 決済・引渡し。必要な許可が下りた後、残代金のお支払いと所有権移転登記を行います。

必要書類は、登記識別情報（権利証）、固定資産税の納税通知書、本人確認書類、印鑑証明書が基本です。分家住宅や農家住宅の場合、建築当時の許可書や確認済証が残っていれば調査が早く進みますので、お手元にあればご用意ください。