千葉県で古いアパートにお困りのご所有者様へ
古いアパートを、そのままの状態で買い取ります
入居者がいる状態（オーナーチェンジ）でも、そのまま引き継ぎます。
古いアパートが、なぜ売れにくいのか
親が建てたアパートを相続した。自分で建てたけれど、もう管理する気力がない。築30年、40年を過ぎた木造や軽量鉄骨のアパートをお持ちの方から、こうしたお話を伺うことが増えました。
古いアパートが売れにくいのには理由があります。まず、空室が多いと収益物件としての評価が下がります。満室を前提に買う投資家は、半分以上が空いているアパートには手を出しません。次に、建物の古さです。昭和56年以前の旧耐震基準で建てられたものや、外壁・屋根・給排水管に手が入っていないものは、買い手が修繕費を見込んで値を下げるか、そもそも融資が付きません。
さらに、入居者がいることが逆に足かせになる場合もあります。建替えや更地での売却を考えても、入居者に退去をお願いする交渉は時間と費用がかかり、所有者ご自身が行うには負担が大きすぎます。
そのままにしておくと起きること
古いアパートは、持ち続けるほど負担が増えていく性質があります。
- 空室が埋まらなくても、固定資産税と火災保険、共用部の電気代や浄化槽の点検費用は毎年かかります。
- 屋根や外壁、給湯器、配管の修繕は築年数とともに頻度が上がり、1回の出費が数十万円から数百万円に及ぶこともあります。
- 入居者が高齢化し、孤独死や滞納といった対応が所有者に回ってきます。
- 建物の老朽化で外壁や手すりが落下すると、所有者が責任を問われる場合があります。
- ローンの返済が家賃収入で回らなくなり、持ち出しが続くと、やがて返済が滞ります。
「あと数年は持たせたい」と考えているうちに、大規模修繕が必要になり、資金が用意できずに売るに売れない状態になる方を多く見てきました。
一般的な選択肢と、その限界
満室にしてから売る。 リフォームと広告費をかけて入居者を募集する方法ですが、築古の駅遠物件では投資を回収できないことが多くあります。
入居者に退去してもらい、更地にして売る。 土地として売るため価格はわかりやすくなりますが、立退料や解体費がかかり、交渉が長引くと年単位の時間を要します。
収益物件として仲介で売る。 投資家向けの市場に出す方法です。ただし空室率が高い、融資が付かない、修繕履歴がないといった条件がそろうと、長期間売れ残りやすくなります。
相続放棄や寄附。 アパートだけを放棄することはできず、ほかの財産もすべて手放すことになります。自治体への寄附はまず受け付けてもらえません。
当社の買取方法
当社は、古いアパートを1棟まるごと、現況のまま直接買い取ります。仲介手数料はかかりません。修繕や清掃をしてからお売りいただく必要もなく、空室に残っている家具や荷物もそのままで結構です。
入居者がいる場合は、賃貸借契約をそのまま当社が引き継ぎます。入居者の方に退去をお願いする必要はなく、家賃の振込先が変わる旨をご案内するだけで済みます。敷金は決済時に売買代金から精算するのが一般的です。将来的に建替えや退去が必要になった場合も、その交渉は当社が自らの負担で行います。
ローンの残債が残っている場合も、残債の額と買取価格の関係を整理したうえで進め方をご提案します。残債が買取価格を上回る場合は、金融機関と話し合って売却する任意売却という方法があります。滞納が始まる前にご相談いただくほど選択肢が広がります。
契約不適合責任は免責とします。売却後に雨漏りや配管の不具合が見つかっても、ご本人に責任を求めることはありません。
長年空き家になっている戸建が敷地内に併設されている場合は空き家の買取、相続手続きの途中である場合は相続した不動産の買取もあわせてご覧ください。
※物件により対応できない場合があります。
千葉県での具体的な状況
千葉県では、昭和50年代から平成初期にかけて、郊外の駅から離れた場所に小規模な木造・軽量鉄骨アパートが数多く建てられました。野田市では東武野田線の愛宕・野田市・梅郷・川間の各駅から徒歩15分以上、あるいは旧関宿町のバス便地域に、2階建て6〜8戸程度のアパートが点在しています。工場勤務の方向けに建てられたものが多く、近年は空室が目立つようになっています。野田市の買取事例とエリア情報もご覧ください。
佐倉市でも、京成線のユーカリが丘や志津、JR線の佐倉駅周辺から離れた住宅地に、同じ時期のアパートが残っています。こうした物件は、1棟単位で現況のまま買い取る当社のような会社でなければ、なかなか買い手が見つからないのが実情です。
手続きの流れと必要書類
- お問い合わせ。所在地、築年数、戸数、空室数、家賃の額、ローンの有無をわかる範囲でお聞きします。
- 机上査定。登記情報と周辺の賃料相場をもとに、おおよその金額をお伝えします。
- 現地確認。入居中のお部屋には立ち入りません。外観と空室、共用部を拝見します。
- 買取価格のご提示。残債がある場合は金融機関との調整方針もあわせてご説明します。
- 契約・決済・所有権移転登記。決済後に当社から入居者の方へ所有者変更のご案内を行います。
ご用意いただくものは、身分証明書、実印と印鑑証明書、権利証または登記識別情報、固定資産税の納税通知書、各戸の賃貸借契約書、レントロール（家賃一覧）、ローンの返済予定表（残債がある場合）です。管理会社に委託している場合は、管理委託契約書もご用意ください。
古いアパートの買取 よくある質問
入居者がいるままでも売れますか。
はい。オーナーチェンジとして、入居者の賃貸借契約をそのまま当社が引き継ぎます。入居者の方に退去をお願いする必要はありません。
空室が多く、建物もかなり傷んでいます。それでも買い取ってもらえますか。
空室が多い、雨漏りがある、外壁が剥がれているといった状態でも現況のままご相談いただけます。修繕をしてから売る必要はありません。
ローンの残債が売却価格より多い場合はどうなりますか。
金融機関と話し合って売却を進める任意売却という方法があります。当社で金融機関との調整を含めてご相談に乗りますので、滞納が始まる前にご連絡ください。
入居者から預かっている敷金はどうなりますか。
敷金の返還義務は新しい所有者に引き継がれますので、決済時に敷金相当額を売買代金から精算するのが一般的です。具体的な方法は契約前にご説明します。
まずは無料査定から
査定は無料・売らなくても大丈夫です。「いくらになるか知りたい」だけでもお気軽にご相談ください。
※物件により対応できない場合があります。