再建築不可を、そのままの状態で買い取ります

「この家は建て替えられません」と言われた

実家を売ろうと不動産会社に相談したら、「この土地は再建築不可です」と言われて、そこから話が止まってしまった。千葉空き家買取センターには、そうしたご相談が少なくありません。

再建築不可とは、今ある建物を取り壊すと、その土地に新しく建物を建てられない状態をいいます。理由の多くは、建築基準法43条の「接道義務」です。建物を建てる敷地は、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。具体的には次のようなケースが該当します。

• 敷地がどの道路にも接していない（他人の土地を通って出入りしている）
• 前面の道が幅員4m未満で、建築基準法上の道路として扱われていない
• 旗竿地で、道路に出るまでの通路の幅が2mに満たない
• 前面の道が私道で、建築基準法上の道路に該当しない

昔は建てられた家でも、建築基準法の施行や都市計画区域の指定より前から建っているために、今の基準に合わなくなっていることが多くあります。住み続ける分には問題なくても、売るとなると「建て替えができない土地」として扱われ、住宅ローンが使えないため買い手が極端に限られます。

放置すると、傷んだ家を直すことも建て直すこともできなくなる

再建築不可の家で一番困るのは、家が傷んだときです。建て替えができないため、雨漏りや傾きが進んでも「新しく建て直す」という選択肢がありません。大規模な修繕やリフォームも、建築確認が必要な規模のものは原則として行えず、できる範囲は限られます。

空き家のまま放置すれば、固定資産税と都市計画税は毎年かかり続けます。管理不全空家として市町村から勧告を受けると、住宅用地の特例が外れて税負担が増える場合があります。さらに、建物が倒壊のおそれがある状態になれば、隣家や通行人への責任問題にもなります。

そして、「建て替えられないから解体して更地にすればよい」という考えは、再建築不可の土地では通用しません。更地にすると建物を建てられない土地だけが残り、住宅用地の特例も外れるため、価値は下がり税金は上がるという結果になりがちです。相続が重なれば、手放しにくい土地を誰が引き継ぐかで家族の話し合いも難しくなります。

仲介・隣地売却・許可取得。それぞれの限界

仲介で売る。建て替えができず住宅ローンも通りにくいため、買い手は現金で購入できる方に限られます。長く売れ残ることが多く、その間の固定資産税と管理の負担は続きます。契約後に接道の問題が改めて指摘され、契約不適合を問われるおそれもあります。

隣地の方に買ってもらう。隣の土地と一体にすれば接道が確保できる場合、隣地所有者が買主の候補になります。ただし相手に購入の意思と資金がなければ成立せず、価格交渉も難航しがちです。

43条2項の許可や認定を取る。建築基準法43条2項の但し書き許可（2号）や認定（1号）を受ければ建築できる場合があります。ただし敷地の周囲に広い空地があるなどの要件を満たし、建築審査会の同意が必要で、個人で進めるには手間と専門知識がいります。許可はあくまで個別の建築計画に対するもので、「土地が再建築可になる」わけではありません。

セットバックや通路の買い増し。幅員4m未満の道路でも、建築基準法42条2項道路であれば、中心線から2m後退（セットバック）して建築できます。旗竿地の通路が2m未満なら、隣地から不足分を買い足す方法もあります。いずれも隣地所有者の協力が前提で、相手次第で進まないことがあります。

当社の買取は、再建築不可のままで価格を出します

千葉空き家買取センターは、当社が直接買主となる買取です。再建築不可の物件については、「今のままでは建てられない」ことを前提に、当社が引き取った後にどう活かせるかを考えて価格をご提示します。

• 再建築不可のまま現況で買取。接道の解決や許可取得を売主にお願いすることはありません。
• 役所調査・測量は当社が行う。前面道路の扱い、43条の要件、セットバックの可否などの調査は当社の費用で進めます。
• 隣地や私道所有者との交渉は引き渡し後に当社が行う。通行・掘削承諾や通路の買い増しの話を売主がする必要はありません。
• 残置物そのまま、修繕不要、仲介手数料0円。
• 契約不適合責任は免責。引き渡し後に接道や建物の不具合が判明しても、売主に責任を問いません。

住宅ローンを前提にした一般の買主と違い、当社は自己資金で購入するため、ローン審査で話が流れることもありません。相続登記が未了の場合は相続物件の買取を、長く空き家になっている場合は空き家の買取もあわせてご覧ください。

※物件により対応できない場合があります。

千葉県に多い位置指定道路・私道の問題。野田市・佐倉市の例

千葉県は高度経済成長期に分譲された住宅地が多く、前面道路が「位置指定道路」や私道になっている家が目立ちます。位置指定道路は建築基準法上の道路ですが、所有者が分譲時のまま放置されていたり、複数の所有者で共有されていたりして、建て替えや売却の際に通行・掘削の承諾を得るのに苦労することがあります。承諾料を求められる、所有者と連絡が取れない、相続で所有者が不明になっている。こうした私道の問題は、再建築不可と合わせて千葉県で多いご相談です。

野田市は市域の大半が市街化調整区域で、空き家率は14.4％です。調整区域の家は接道の問題に加えて都市計画法の建築制限も重なるため、仲介では買い手がほとんど見つかりません。野田市の買取ページで詳しくご案内しています。

佐倉市は市域の76.6％が市街化調整区域で、所有者向けの解体補助制度がありません。再建築不可の家を自費で解体しても建てられない土地が残るだけになりますので、解体前にご相談ください。佐倉市の買取ページに佐倉市の事情をまとめています。

調整区域そのものの扱いは市街化調整区域の買取をご覧ください。

手続きの流れと必要書類

1. お問い合わせ。所在地と、「再建築不可と言われた」「道が狭い」「私道の承諾が取れない」など、わかる範囲の事情をお知らせください。
2. 役所調査と現地確認。当社が市役所で前面道路の種別と接道状況を調べ、現地を確認します。お立ち会いは不要です。
3. 買取価格のご提示。調査の結果をご説明したうえで、現況のままの買取価格をご提示します。原則1週間以内です。
4. ご契約・決済・お引き渡し。司法書士が所有権移転登記を行い、同日に代金をお支払いします。

ご用意いただく主なものは、権利証または登記識別情報、ご本人確認書類、実印と印鑑証明書、固定資産税の納税通知書です。お手元に測量図や私道の承諾書があればご提示ください。なくても査定はできます。